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商住楼挤压写字楼
http://www.hnzhufang.com  2011-7-25 23:24:14  我要评论  河南住房网  被浏览 2298 次    
   “住改商”现象暴露出目前房地产开发存在的不规范问题,一些房地产企业乘机钻空子,这对开发纯写字楼项目的企业意味着某种不公平竞争

在广州、厦门等地对商住楼下达“封杀令”之后,今年郑州有关“住宅禁商”的提议也不断被关注。据了解,目前郑州市有关方面正在进行“住宅禁商”的调查,此举被认为是在为实施“住宅禁商”寻找理论基础和市场依据。

蚕食写字楼市场

位于郑州市经三路北段的金成国际广场是一个高档住宅小区,现在这里俨然成了一个办公商务区,入住者多为公司。其开发商郑州金成房地产有限公司是郑州市老牌地产开发公司,之前主要进行高档物业的开发,在郑州市场相对低调,2004年成为郑州市房地产企业销售第一名,据说此业绩与其部分住宅项目销售后被企业作为办公物业有关。

据了解,在住宅楼里开公司进行经营的情况在郑州非常普遍。记者对郑州市经三路上的金成国际广场、融丰花园、文化路河南科技市场附近一些小区进行探访,发现里面多是公司,居民很少,“我们楼上99%是公司,几乎没有居民入住。”一位在该区域某商住楼办公的知情人士向本报记者透露。

据介绍,郑州的“商住楼”概念应该追溯至2000年融丰花园首推的“SOHO”概念,它成就了郑州楼市一个“死盘盘活”的神话。随后,宜商宜住的概念大行其道。

“之所以有越来越多的公司选择在住宅楼里办公,原因很简单:住宅楼的售价、租金(包括物业费和停车费等)都远低于写字楼。”一位业内人士说,所以各类经营机构在住宅楼里办公渐有蔓延之势。

据介绍,一些开发商看准了巨大的需求市场,以住宅立项,在出售住宅时以“商住两用”为卖点,建设单位实际向国家少缴了土地出让金(办公用房的出让金标准高于住宅)和房地产税费,变相延长了土地使用年限(办公为50年,住宅为70年)。在开发商们看来,用住宅开发的成本,可赚取开发写字楼的利润。

有关数据显示,郑州写字楼与商住楼投放量呈现不同的走势。写字楼物业的投放量逐年下降,而商住楼投放量则迅速放大(见表一),整个商住楼的供需形势较好,而纯写字楼销售走势平缓。

一位不愿具名的开发商认为,“住改商”现象暴露出目前房地产开发存在的不规范问题:本来应该有具体用途的商品房,其用途被模糊化,甚至被刻意更改,这样就使一些房产开发公司乘机钻了空子,“对其他开发企业尤其是开发纯写字楼项目的企业也是一种不公平竞争。”该开发商认为。

郑州商住楼与纯写字楼的市场竞争异常激烈,纯写字楼不占优势,这使得纯写字楼的销售及租赁均不乐观。以郑东新区为例,2004年郑东新区CBD区域的写字楼开始投放市场,当年的投放量就达到38.2万平方米,占到全市投放量的47%,呈现出与老城区抗衡的局面。2005年以来,CBD内环大部分商住楼售罄,外环30栋纯写字楼价格高,对客户的吸引力降低,销售迅速下滑。

“一些纯写字楼项目的工程已经达到了政府的预售条件,但迟迟没有申报,主要原因还是对市场缺乏信心。”上述人士指出。

错位的恶果

“这是商业经营场所供应与需求之间的错位导致的困境。”郑州市房地产管理局局长王广国说,目前写字楼市场的供求之间出现了一定的错位现象,在写字楼市场上,大型的、中高档的写字楼供过于求,而一些经济型的写字楼则供不应求,许多中小企业和低成本创业者找不到既经济又合适的商业场所,而对中高档写字楼又只能望而却步。

河南建业商业地产有限公司总经理焦旭东认为,住宅办公有一定的市场需求,特别是对一些中小型公司,“大公司一般不会选择在商住楼里,施行‘住宅禁商’是一个渐进的过程,不应该一刀切,而且目前国家没有禁止在住宅楼内办公司的明文规定。”焦旭东说。

更多的人支持“住宅禁商”政策。“商住楼从今年开始将逐步退出郑州的历史舞台。”河南金门面房地产管理顾问有限公司董事长王少华如是表示,金门面是河南商业地产专业运营公司。对于该论点当地媒体多有报道,“住宅项目改做商用带来的是政府税收损失、侵占小区公共权益、不方便物业管理、商品房供应结构不合理等问题。”

一位业内人士认为,“底层作为商业用途,上层作为住宅用途”的楼宇是国家允许建设的,而现在大部分所谓“既可用来办公,又能用于居住”的“商住楼”并未得到相关政府部门的批准。

郑州市房地产业与住宅研究会有关人士接受本报记者采访时说,如果能将设在住宅项目内的商用部分搬迁出来,将有利于缓解住房供应紧张的局面。

同时,“住改商”虽不是房价上涨的主要因素,但市场需求客观上助长了一些小房产投资者的炒房行为,这种“商住楼”的走俏,客观上助推了房价上涨。“住宅禁商”的施行,将会释放出大量的写字楼市场需求,使写字楼市场租赁活跃,写字楼的总体空置率下降。同时,商住楼投资价值大幅缩水,“商住楼”市场可能出现全面跳水的局面,从而可拉低房价。

“之前我有过‘住宅禁商’的想法。”王广国说。自郑东新区开工建设伊始,起步区龙湖南区、龙子湖区和拓展区开发建设工作进展顺利,速度较快,但CBD区域写字楼开发速度相对较慢。2005年5月,时任郑东新区管委会副主任的王广国在进行CBD二次招商期间,开始有了这个想法:外环写字楼建设太慢,而住宅建设很快,一些写字楼的建设施工一拖再拖,主要是住宅用作写字楼对市场冲击较大,影响了写字楼开发速度。

“‘住宅禁商’应该是一个水到渠成的事情,但做好相关准备会更快些。”王广国认为,何时实行要看商品房积压情况,也需要一个社会共识的背景,“一旦相关部门提出,房管部门会积极参与。”
编辑:刘一可  
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